특례 보금자리론을 1월 30일부터 신청을 받는다는 금융위원회 보도자료가 오늘 아침 보도되었습니다. 보금자리론이면 보금자리론이지 왜 "특례"라는 이름이 붙었을까? 궁금했습니다. 그래서 보도자료를 잘 살펴보았는데 소득제한이 없다고 합니다.
금리가 올 상반기 혹은 하반기까지 오른다고 하는데, 변동금리로 차입을 한 분들께는 대안 중 하나로 고려해 볼 수 있을 것 같습니다. 그래서 보도자료 내용을 알기 쉽게 요약해서 포스팅해볼테니, 5분만 시간내셔서 읽어 보시고 의사결정에 도움을 얻으셨으면 좋겠습니다.
1. 추진배경 및 필요성
시장금리 상승이 점차 대출금리로 반영되면서, 서민과 실수요자의 이자부담이 빠르게 증가하고 있습니다. 금리상승기 서민, 실수요자의 "내집마련"을 돕고 대출금리 변동위험 경감 등 가계부채 질적 구조를 개선하기 위해 고정금리 정책 모기지 역할 확대가 필요한 상황입니다.
2. 특례보금자리론 주요 내용
(1) 지원대상
1) 주택가격 : 9억원 이하 주택
여기서 9억원 이하 판정 기준은 아래 순서로 적용하여 판단한다고 합니다.
KB시세 > 한국부동산원 시세 > 주택공시가격 > 감정평가액
지금 우리 집값 혹은 내가 알아보는 집의 KB시세가 궁금하신 분들은 아래 링크로 확인해서 특례보금자리론 대상 가능여부를 확인해보시기 바랍니다.
2) 소득 : 소득제한이 없습니다.
기존 보금자리론의 경우에는 소득이 7천만원 이하여야 했습니다. 하지만 "특례"보금자리론의 경우에는 소득 제한이 없다고 합니다. 단, 우대금리 적용 등을 위해서는 본인과 배우자 소득자료 증빙이 필요하다고 하니 이 점 주의하세요.
3) 자금용도 : 3가지 용도로 대출 가능합니다(구입, 상환, 반환)
주택구입을 위한 구입용도, 기존 대출 상환 목적인 상환용도, 임차보증금 반환을 위한 보전용도 이렇게 총 3가지 용도로 구분됩니다.
4) 주택수 : 무주택자, 1주택자가 신청가능합니다.
대체 취득을 위한 일시적 2주택자의 경우 기존 주택을 2년 이내에 처분하는 조건으로 대상이 될 수 있다고 합니다. 예를 들어 1주택자가 새로 집을 장만하게 되면 일시적으로 2주택이 될텐데, 기존에 살고 있던 집을 2년 내에 처분하는 조건으로 본 특례보금자리론 혜택을 받아 볼 수 있는 것입니다. 단, 만약 2년 이내에 기존 주택을 처분하지 못할 경우에는 받은 돈을 모두 갚아야 한다고 하니 이 점 유의하시기 바랍니다.
(2) 지원내용
1) 대출한도 : 최대 5억원 이내에서 대출을 받을 수 있습니다.
DSR 규제는 없고, LTV와 DTI 규제만 적용된다고 합니다.
LTV의 경우에는 최대 70%(생애 최초 구입자의 경우 80%) 이내에서 취급됩니다. 그런데 여기서 아파트가 아닌 연립, 다세대, 단독주택을 구입할 경우에는 기재된 비율에서 10%p 추가 차감이 된다고 하니 주의하시기 바랍니다. 예를 들어서 빌라를 구입한다고 할 경우에는 최대 60%(생애 최초 구입자의 경우 70%) LTV 규제가 적용된다고 보시면 됩니다.
DTI의 경우 최대 60% 내에서만 대출을 해 준다고 합니다. 단 규제지역의 경우에는 10%p 차감한다고 합니다.
표로 요약해보면 아래와 같습니다.
DSR(총부채원리금상환비율) = 차주의 모든 대출의 연간 원리금상환액 ÷ 연간소득
> 쉽게 이야기하면, "돈 빌린 사람, 네가 1년에 버는 소득으로 원리금을 감당할 수 있는 수준만큼만 대출을 해 줄게"라는 개념으로 이해하면 될 것 같습니다.
LTV(담보인정비율) = (주택담보대출 + 선순위채권 + 임차보증금 및 최우선변제 소액임차보증금) / 담보가치 × 100
> 요걸 주택담보대출액을 기준으로 식을 변형해 보면 아래와 같습니다.
주택담보대출 = 담보가치 × 담보인정비율 - 선순위채권 - 임차보증금 및 최우선변제 소액임차보증금
결국 내가 살 집의 가치에 담보인정비율을 곱한 금액에서 선순위채권과 임차보증금 등을 제한 만큼까지만 담보대출이 가능한 개념이라고 이해하면 되겠습니다.
DTI(총부채상환비율)=(해당 주택담보대출의 연간 원리금 상환액 + 기타부채의 연간 이자상환액) / 연소득 × 100
> 결국 연 소득대비 주택담보대출의 연간 원리금 상환액 비율을 일정 수준으로 한정짓겠다는 개념입니다.
2) 만기 : 10 · 15 · 20 · 30 · 40 · 50년 6가지 만기가 존재합니다.
만기 50년까지 선택이 가능해졌습니다. 단, 만기 40년과 50년을 고르기 위해서는 아래 조건을 만족해야 합니다.
- 만기 40년 - "만 39세 이하" 또는 "신혼부부(혼인 7년 이내)"
- 만기 50년 - "만 34세 이하" 또는 "신혼부부(혼인 7년 이내)"
3) 금리 : 기본금리는 우대형과 일반형으로 나뉘며, 최대 90bp 내에서 금리우대를 별도로 적용합니다.
위의 설명만 봐서는 확 와닿지 않습니다. 아래 표를 보시는 것이 훨씬 이해하시기 빠릅니다.
우대형과 일반형을 나누는 기준은 주택가격과 부부합산소득입니다. 주택가격 6억원과 부부합산소득 1억원을 기준으로 해서, 구매하려는 주택가격이 6억원 이하이고 부부합산소득이 1억원 이하인 경우에는 우대형 금리를 적용받습니다. 반면, 둘 중 한 가지 조건이라도 만족하지 못할 경우에는 일반형 금리를 적용받습니다.
서울에서 집을 구매하려고 하시는 분들이라면 대부분 일반형 금리를 적용 받지 않을까 생각됩니다.
4) 우대금리 : 저소득청년 우대금리를 신설하였으며, 차주 특성에 따라 최대 90bp(0.9%)까지 금리우대가 가능합니다.
1bp가 0.01%입니다. 그러니 90bp라고 하면 0.9%라고 보시면 되고 결국 차주 특성에 따라 최대 적용 가능한 우대금리는 0.9%p이라고 이해하시면 됩니다.
우대금리 적용 시 3.75% ~ 4.05%까지 대출금리가 인하될 수 있다고 합니다.
5) 중도상환수수료 : 중도상환수수료는 없음.
기존 주담대를 특례보금자리론으로 갈아타는 경우뿐 아니라, 추후 특례보금자리론을 중도상환하는 경우에도 중도상환수수료가 면제된다고 합니다. 단, 기존 주담대에 대한 중도상환수수료 면제를 받기 위해서는 주택금융공사 홈페이지나 모바일앱을 통해 "특례보금자리론 승인내역 확인서"를 발급하여 기존 대출금융기관에 제출해야 한다고 하니 주의하시기 바랍니다.
3. 특례보금자리론 신청방법 및 유의사항
(1) 신청방법
기존 보금자리론과 동일하게 한국주택금융공사 홈페이지(hf.go.kr) 및 스마트주택금융앱을 통해 신청이 가능합니다.
(2) 유의사항
1) 대출금액
대출가능금액은 LTV 적용 금액과 대출한도 중 적은 금액이 적용됩니다. 이를 고려하여 자금계획을 수립하시기 바랍니다.
(예1) 5억원 아파트의 경우 3.5억원 대출 가능 = MIN[5억원×70% = 3.5억원, 대출한도 5억원]
(예2) 8억원 아파트의 경우 5억원 대출 가능 = MIN[8억원×70%=5.6억원, 대출한도 5억원]
2) 1주택 유지
대출 기간 동안 1주택 유지조건이 엄격히 적용됩니다. 따라서 추가 주택 구입으로 2주택 이상을 보유할 계획인 있는 경우에는 특례보금자리론 이용에 신중을 기할 필요가 있습니다. 추가 주택 취득 여부를 매 1년마다 점검하고, 추가 주택 취득자가 처분기한인 6개월 이내에 처분하지 않는 경우에는 기한이익상실 처리 및 3년간 보금자리론 이용이 제한될 예정입니다.
4. 주요 질의 및 답변
특례보금자리론과 관련된 주요 질의 및 답변 사항들은 보도자료 참고자료에 자세히 기재되어 있습니다. 관련 내용이 궁금하신 분들은 아래 첨부파일을 다운로드 받으셔서 5페이지 이하 내용을 참고해보시기 바랍니다.
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